農地の相続や不動産登記に関するポイントについて
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市街化調整区域は、建物の建築等に制限があるエリアであり、そこには農地が広がっているケースも多いです。
また、そんな農地の相続や不動産登記等には、通常の土地にはない数々の特徴があります。
ここからは、所有者や相続人の方に向けて、農地の相続や不動産登記に関するポイントについて解説していきます。
農地を相続できる人について
農地の取引は、“農地法”という法律によって制限されています。
より具体的にいうと、農地は宅地とは異なり、“権利の移転”に制限が課されています。
これは、農地法が“農業従事者の地位保護”、そして“農業生産力の向上”などを目的としていることが理由です。
ちなみに、上記の“農地の取引”には、売買だけでなく贈与も含まれています。
そのため、農地を売買もしくは贈与によって取得した場合、その方は登記（権利の移転）を行う前に、農地法第三条で定められた許可を取らなければいけません。
では、農地を相続した場合はどうなるのでしょうか？
実は、相続の場合は、上記の許可を得なくても権利を移転させることができます。
つまり、農地の相続自体は、誰でも行えるということですね。
一方で、農地を売買や贈与で取得する方は、原則として“農業に専業できる人”でないといけません。
これらは混同しがちなため、ぜひ覚えておいてください。
農地相続後の手続きについて
農地を相続した方は、登記を済ませた後、なるべく早急に農業委員会へ届出を行う必要があります。
期限としては、権利取得を知った日からおおむね10ヶ月以内です。
また、もし相続しているにも関わらず、この届出を行わなかったり、故意に虚偽申請をしたりした場合には、10万円以下の罰金を支払わなければいけない可能性もあるため、注意してください。
ちなみに、農業委員会は、必ずしもすべての市町村に設置されているとは限りません。
もし、相続した農地の管轄エリアに農業委員会が存在しない場合は、役所に問い合わせてみましょう。
農地を相続するメリット・デメリットについて
農地を相続することのメリットとしては、活用すれば資産になることや、農作物を育てられることなどが挙げられます。
また、農業従事者に貸し出すことで、賃料を得られることもメリットの1つですね。
ただ、相続するかどうかは、しっかりデメリットも考慮して判断しなければいけません。
農地相続のデメリットには、うまく活用できないと“負動産”になってしまう点や、維持管理に手間がかかる点などが挙げられます。
そして、底地相続最大のデメリットとも言えるのは、やはり“手放したくても手放せない”という点でしょう。
先ほども解説したように、農地の売買には制限があります。
ちなみに、これは売買だけでなく贈与にも言えることのため、利益を度外視すれば手放せるというわけでもありません。
農地の相続放棄について
通常の土地と同じく、農地も相続放棄をすることが可能です。
放棄すれば、当然農地を相続する義務はなくなります。
ただ、その場合は預貯金や居住用建物など、他の相続財産も放棄することになります。
したがって、例えば被相続人が莫大な預貯金を所有していた場合などは、なかなか農地の相続を放棄するのは難しくなるでしょう。
また、農地の相続放棄ができるのは、相続が始まってから3ヶ月以内と決まっています。
つまり、どうしようか悩んでいる間に、放棄できる期限が過ぎてしまうということも考えられるということです。
早めに判断しましょう。
農地における不動産登記の注意点について
農地を売買し、名義人が変更になる場合は、原則農地法の許可を得る必要があります。
また、このとき優先されるのは、登記上の記録ではなく“現況”であるため、注意してください。
つまり、登記上の記録が宅地であっても、現況が農地の場合は許可を得なければいけないということですね。
ちなみに、登記上は農地、現況は宅地である場合、地目変更の登記を事前に行うことで、農地法の許可を得る必要がなくなります。
これは非常に重要なことであるため、必ず覚えておきましょう。
農地相続時の納税猶予について
被相続人が農業を行っていて、なおかつ農地を相続した相続人が継続して農業を行う場合は、一定の要件のもと、相続税額の納税が一部猶予されます。
猶予を受けるには、相続税を申告した後、継続して届出書を提出しなければいけませんが、要件をクリアしているのであれば、利用しない手はありません。
ただ、相続した農地を譲ったり、貸し付けたり、転用したりした場合、農業をやめた場合、継続届出書が提出されなかった場合などは猶予対象外となり、これまで猶予されていた相続税と利子を支払うことになります。
まとめ
ここまで、複雑なルールが多い農地の相続、不動産登記おけるポイントを解説してきましたが、いかがでしたか？
農地を相続するというシチュエーションは決して多くありませんが、相続や登記の注意点について、あまり理解していない方が多いことは事実です。
したがって、少しでも自身に関係しそうな内容だと思う方は、ぜひ覚えて帰ってください。
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