“筆界”が確定していない不動産は売却できるのか？
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不動産の中には、建物やそれが建っている土地の状況から、通常通りに売却するのが難しいものがあります。
その1つに、“筆界”が確定していない不動産が挙げられます。
今回は、筆界の概要と併せて、未確定の不動産の売却について解説しますので、興味がある方はぜひご覧ください。
筆界の概要
登記簿から察する、その土地と隣地との境界線を“筆界（ひっかい）”といいます。
登記簿から“察する”土地と土地の境界線のため、現地で目視することはできません。
目視が可能なのは、隣人同士の協議や売買で決定された事実上の境界線であり、これは“所有権界”と呼ばれるものです。
筆界と所有権界は、概ね一致することがほとんどですが、中には一致しないケースや、そもそも筆界が確定していないケースもあります。
また、これによって隣人同士がトラブルを起こし、時には裁判に発展してしまうこともあります。
筆界が確定していない不動産について
土地の持ち主が“一筆地調査”に立ち会わない場合、あるいは境界の決定に合意しない場合、その土地の筆界は確定しません。
一筆地調査とは、現地において、土地所有者立ち会いのもと、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、境界を調査・確認することをいいます。
この調査により、当該不動産の筆界が確定され、公図上にも確定した土地を記載できるのですが、持ち主が立ち会わない場合は確定できず、以下の問題が発生します。
・分筆、合筆ができない
筆界が確定していない場合、相続や売却目的で行う土地の分割である“分筆”、隣地などを取り込んで一筆の土地にする“合筆”ができません。
・地積更正ができない
区画整理が実施されていないエリアなどの不動産には、過去の測量面積のまま、登記簿に情報が記載されているものなどがあります。
この情報に関しては、本来“地積更正”と呼ばれる作業によって修正できるのですが、筆界が確定していない土地ではこれもできません。
・地目変更ができない
土地には、宅地や田、畑や雑種地といったように、それぞれ地目が定められています。
また、売買等によって土地の用途が変更になった場合には、地目を変更する手続きを行うのが一般的ですが、筆界が定かでない場合は変更できません。
筆界が確定していない不動産は売却できる？
結論からいうと、筆界が確定していなくても、その不動産を売却すること自体は可能です。
土地には“境界明示義務”というものがありますが、これは法的に強制されている義務ではありません。
つまり、必ずしも義務を果たさなければ、売却できないわけではないということです。
しかし、買い手からすれば、筆界が定まっていない不動産は、決して信頼性の高いものではありません。
購入することで、隣地と筆界に関するトラブルが起こる可能性もあるからです。
よって、そのままの状態で売却すると、長い間買い手が見つからないことも十分考えられます。
筆界が確定していない不動産の売却方法
筆界が定かでない不動産を売却するには、まず“筆界確認書”を作成することをおすすめします。
これは、隣接する土地の境界について、双方の所有者が合意を交わした旨を記した書面をいいます。
通常、承諾した土地の境界に関する図面（筆界確認図）と設置で作成されることがほとんどです。
この書類があれば、たとえ筆界が確定していない不動産であっても、購入後隣地とトラブルが起こる可能性はないということがアピールできます。
よって、買い手の幅はある程度広がるでしょう。
ただ、作成には数十万円の費用がかかりますし、業務には数ヶ月程度の時間がかかることもあるため、売却を検討するのであれば、早めに準備しておくべきです。
特殊な不動産に強い買い取り業者に依頼するのも1つの手
筆界確認書の作成には、前述の通り時間や費用がかかります。
また、作成したからといって、必ずしもその不動産の買い手が現れるとは限りません。
もし、手間なく比較的簡単に売却したいというのであれば、特殊な不動産に強い買い取り業者に相談しましょう。
特に、境界問題に精通している買い取り業者であれば、売主はほとんど手間をかけず、筆界が確定していない不動産を手放せる可能性があります。
ただ、買い取り業者に売却した場合の買い取り価格は、どうしても一般の買い手に売却した場合の売却価格よりも低くなります。
また、買い取り価格だからといって、100%物件を買い取ってくれるとは限りません。
基本的には、再販や別の形で活用できる物件のみを買ってくれるのが買い取り業者であるため、筆界以外の問題（築年数、立地など）に重大な問題がある場合は、買い取りを断られてしまう可能性もあります。
まとめ
ここまで、筆界が確定していない不動産の売却について詳しく解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
相続した不動産を所有する方などの中には、自身の持つ物件の境界を含む細かい情報に無頓着な方もいます。
そのような方は、今後スムーズな売却を成功させるためにも、一度登記簿情報などの細かいデータに関しては、把握する機会を設けるべきでしょう。
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