旗竿地の不動産購入前に把握しておきたい取り壊しの注意点
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不動産を購入する際は、将来的に建物を取り壊し、建て替えを行うことや、更地の状態で売却することも考慮すべきです。
そうすることで、いざというときにスムーズに手続きを進められます。
今回は、“旗竿地”に建つ不動産を購入する場合に、あらかじめ把握しておきたい取り壊しの注意点を解説しましょう。
旗竿地の概要
細長い路地のような敷地の奥に、正方形もしくは長方形の敷地が広がっている土地を“旗竿地”といいます。
“旗竿敷地”、“路地状敷地”などと呼ばれることもあります。
少し形は変わっていますが、建物が建てられるスペースさえ確保できていれば、たとえ旗竿地であっても快適な生活を送ることはできます。
これから不動産を購入する方の中には、偶然にも候補物件の中に、旗竿地に建つ物件が含まれているという方もいるでしょう。
ただし、冒頭でも触れたように、不動産購入時には、将来建て替えやリフォーム、売却をする際、取り壊しを行うことも想定しなければいけません。
また、旗竿地は、お世辞にも取り壊しがしやすい物件と言えないため、解体時の注意点を把握した上で購入する必要があります。
旗竿地の不動産を取り壊す際の注意点4選
旗竿地に建つ物件を取り壊す際の注意点としては、主に以下の4点が挙げられます。
・重機が進入できない可能性がある
・廃材を運び出しにくい可能性がある
・近隣トラブルのリスクがある
・建て替えができない可能性がある
重機が進入できない可能性がある
通常の整形地では、重機を敷地内まで進入させ、建物を上部から順を追って取り壊していくという流れが一般的です。
しかし、旗竿地には細長い路地部分が存在するため、場合によっては重機が奥まったスペースまで進入できません。
このような場合、取り壊しは原則手作業で行われることになります。
また、手作業になれば、解体が完了するまでの時間は長くなりますし、重機解体よりも人員が必要なため、解体業者に依頼する費用も高額になります。
もちろん、旗竿地や狭小地にも進入できるような、小型の重機を所有している解体業者も存在します。
ただ、このような業者に限定して依頼先を探す場合、どうしても選択肢は少なくなってしまうため、注意しなければいけません。
廃材を運び出しにくい可能性がある
建物を取り壊した後は、当然工事によって生じた廃材を敷地外に運び出さなければいけません。
廃材の運び出しは、通常運搬車両を用いて行われますが、旗竿地の路地が狭い場合は、こちらの行き来も困難な可能性があります。
また、運搬車両が使えないとなると、廃材は当然業者によって人力で運び出されることになり、こちらも依頼費用の負担増加につながります。
近隣トラブルのリスクがある
旗竿地は、奥まった場所に建物が建っているため、隣家との距離が近いケースが多いです。
よって、取り壊しの際に生じる騒音や粉塵などの影響を近隣に与えやすく、こちらは時にトラブルに発展することもあります。
建て替えに伴う解体の場合、工事完了後も同じ場所に住み続けるわけですから、隣家や近隣住民とトラブルを起こしてしまうと、住みにくい環境となってしまいます。
また、建物を取り壊して更地にし、売却する場合でも、近隣住民とのしこりが残ったままだと、その土地の買い手に迷惑をかけたり、場合によっては新たなトラブルが発生したりすることも考えられます。
建て替えができない可能性がある
旗竿地において、一度既存の建物を取り壊し、新たな住居を建築しようと考えている方もいるでしょう。
しかし、旗竿地の状況によっては、こちらが実践できない可能性もあります。
旗竿地は、道路に接する敷地が路地状になっているため、間口が極めて狭いケースが多いです。
建築基準法には“接道義務”というルールが存在し、4m以上の幅がある道路に対し、敷地の間口が2m以上接していなければ、建築はできないということになっています。
つまり、取り壊しを行っても、接道義務を果たしていなければ建て替えはできませんので、必ず事前に現況を確認しておきましょう。
旗竿地での取り壊しにかかる費用の相場
旗竿地で行う取り壊し（1坪あたり）にかかる費用の相場は、以下の通りです。
・木造：30,000～40,000円程度
・鉄骨造：35,000～45,000円程度
・鉄筋コンクリート造（RC造）：50,000～70,000円程度
例えば、旗竿地において20坪の木造住宅を取り壊す場合、費用は60～80万円程度かかるという計算になります。
ただし、これらの相場はあくまで、建物のみの目安です。
建物の他に、庭木やブロック塀、地中埋設物などがある場合は、付帯工事として別途費用がかかるケースが多いため、注意しましょう。
また、周辺環境によっても依頼費には差が出ることがあるため、見積もりはしっかり行ってもらい、内訳も確認しておきましょう。
まとめ
ここまで、旗竿地に建つ不動産の購入前に、あらかじめ知っておきたい取り壊しの注意点を解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
旗竿地のような特殊な土地では、どうしても物理的あるいは法律上実践できないことが出てきます。
よって、大きな損失を発生させないためにも、前もって最低限の知識は頭に入れておきましょう。
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