“差押”が行われた不動産は自主的に売却できるのか？
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少し特殊な不動産を所有する方は、「果たして売却できるのか？」という不安を抱くこともあるでしょう。
特に、“差押”のようなマイナスの要素がある不動産は、その判断に困りやすい物件と言えます。
今回は、差押が行われた物件であっても、自主的に売却できるのかについて解説しましょう。
差押の概要
国によって、私的財産の処分を禁止されることを“差押（さしおさえ）”といいます。
基本的には、現金もしくは現金に換金できるものが差押の対象となり、その中には当然建物や土地などの不動産も含まれています。
また、不動産において差押が実施されるケースについては、主に以下が挙げられます。
・住宅ローンの返済が困難になる
住宅ローンを滞納し、督促や代位弁済があっても支払わずにいると、当該不動産は差押の対象となります。
・税金の支払いが困難になる
税金を支払わず、督促も無視し続けていると、役所による財産調査が行われ、不動産が差し押さえられます。
・借金の返済が困難になる
借金の返済を滞納し続けると、債権者（貸主）から“差押予告通知”が届きます。
また、その後裁判所から“支払督促”、“仮執行宣言付支払督促”が順番に届き、最終的に支払わなかった場合、強制執行によって不動産は差押の対象になります。
差押が行われた物件は自主的に売却できる？
一度差押が行われた物件は、“差押登記”というものがされた状態になります。
これが付くと、たとえ当該物件の所有者であったとしても、自由な処分はできなくなります。
当然売却もできませんし、新たな抵当権の設定や貸し出しも認められません。
差押物件は“競売”、もしくは“公売”によって強制的に売却されます。
これらの売却方法は、一般的な不動産市場とは違うところで売却される方法であり、もちろん所有者の意思で実施されるものではありません。
ただ、差押がされた物件でも、場合によっては競売または公売以外で、自主的に売却できることがあります。
その方法が“任意売却”です。
任意売却とは？
債権者の同意を得た上で、債務者が不動産市場において、物件を自主的に売却することを“任意売却”といいます。
先ほど解説した差押の原因のうち、主に住宅ローンの返済が困難になった場合に実施できるもので、銀行等の債権者の同意さえ得ることができれば、後は一般的な不動産売却と同じように、不動産会社に仲介を依頼し、手続きを進めることが可能です。
ただ、自主的な売却とはいっても、その手続きは常に債権者や国税庁、自治体などの管理下にあります。
よって、売却活動をスタートさせる際には、管理される機関に対し、不動産査定書を提出しなければいけません。
これが前述した“同意を得る”ということに当たります。
差押が行われた物件における任意売却の期間について
任意売却は、差押物件であっても自主的に売却できる方法ですが、いつまでも売却までに時間を費やして良いわけではありません。
差押物件における任意売却は、競売の取り下げができる“開札日の前日”までに完了させる必要があります。
言い換えれば、その日までに売却が完了しなければ、強制的に売り出されてしまうということです。
競売でも差押物件が売れない場合はどうなる？
期限までに任意売却が完了しなかった場合、基本的に物件は競売にかけられることになります。
競売による売却完了までの一般的な流れは以下の通りです。
・入札⇒開札⇒最高値を提示した方が落札⇒裁判所による売却許可決定⇒代金支払い⇒所有権移転、引き渡し
ただ、これはあくまで競売を行い、差押物件の買い手が現れた場合の流れです。
もし、上記の流れで落札者が出なかった場合は、“特別売却”という段階に移行します。
特別売却とは、最高値をつけた人物ではなく、最初に入札した人物が落札できるという仕組みをいいます。
つまり、1人でも落札者がいれば、その方が差押物件の買い手になるということです。
しかし、特別売却を行っても、落札者が現れない可能性はゼロではありません。
この場合は、売却価格を下げた上で、再び通常通りの入札が実施され、また買い手が見つからなければ特別売却という流れになります。
そして、この手続きを3回繰り返しても買い手が見つからなかった場合、競売は“取消”という形で終了します。
もちろん、競売が取り消されたからといって、債務者の債務がなくなるわけではありません。
取り消し後も請求は継続され、それに応じることができない債務者は、破産手続きなどを行うことになります。
このように、競売で売却できなかった場合、債務者は債務の返済が極めて困難になるため、できれば競売が実施される前に、自主的に任意売却を行って、差押物件の買い手を見つけるのが望ましいです。
まとめ
差押が実施された不動産であっても、任意売却を選択すれば、自主的に一般市場に売り出すことは可能です。
しかし、ここで必ずしも買い手が見つかるとは限りませんし、できる限り早く売却しなければ競売にかけられるため、事前準備はより重要になります。
信頼できる不動産会社などの力を借り、なんとか期限までに売却を成立させましょう。
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