好条件での売却が期待できる旗竿地にはどんな特徴がある？
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旗竿地といえば、“形が変わっている”、“建築がしにくい”といった理由で、あまり売却には向いていないというイメージが強いかと思います。
ただ、すべての旗竿地が売却しにくいのかというと、決してそういうわけではありません。
今回は、良い条件での売却が期待できる旗竿地の特徴を中心に解説したいと思います。
好条件で売却できる旗竿地とは？
好条件で売却できる旗竿地とは、特殊な土地ではあるものの、しっかりと買い手にアピールできるポイントを持った旗竿地のことを指します。
具体的には以下のようなものが挙げられますね。
①間口から奥に続く通路が狭すぎない
旗竿地の大きな特徴の1つに、“間口が狭い”ということが挙げられます。
したがって、建物を建築する際は、奥まった広い部分に建築するケースが多くなります。
ただ、たとえ通常の土地よりも間口が狭くても、極端に狭すぎない場合は、好条件で売却したり、買い手が見つかりやすくなったりする可能性が高いです。
なぜなら、間口から奥に伸びる通路にある程度の余裕があれば、その部分を駐車場や駐輪場として利用できるからです。
具体的には、幅3m、長さ5.5m以上の間口・通路があるのが理想的ですね。
これだけの大きさがあれば、普通車を駐車するくらいのスペースは確保できます。
②日当たりに優れている
旗竿地の多くは住宅密集地にあります。
そのため、周辺の住宅との距離が近く、あまり日当たりが確保できないことも多いです。
ただ、たとえ旗竿地であっても、周辺にあまり建物がない場合は、比較的好条件で売却できるでしょう。
建物が乱立しているエリアでなければ、ある程度日当たりは確保できますからね。
また、すでに住宅が建っている旗竿地の場合、リビングとベランダの日当たりが良ければ、なおさら買い手にはアピールできるでしょう。
③立地が良い
たとえ旗竿地であっても、やはり良い立地にあれば好条件で売却しやすくなります。
土地の売却価格は、形状や広さよりも立地に影響されることが多いです。
例えば、周辺に駅や商業施設などがまったくない立地にある整形地よりも、アクセス環境、ショッピング環境が抜群の都心部にある旗竿地の方が高く売れることは、往々にしてあります。
したがって、好立地にあるにも関わらず、「旗竿地なんてどうせ売れない…」と考えるのは、非常にもったいないと言えるでしょう。
ちなみに、アクセス環境やショッピング環境だけでなく、教育環境が良かったり、治安が良かったりする立地にある旗竿地も、良い条件で売却できる可能性は高いです。
売却が難しい旗竿地とは？
一方、好条件での売却どころか、なかなか買い手が見つからない旗竿地の特徴には、一体どのようなことが挙げられるでしょうか？
①再建築不可になっている
再建築不可になっている旗竿地は、やはり売却には苦戦するでしょう。
具体的には、道路に接する間口の幅が2mを下回っている場合、あるいは接道の幅が4mを下回っている場合ですね。
もちろん、セットバックをすることによって、再建築可能な状態にはできますが、これを行うことで旗竿地の面積は小さくなります。
面積が小さくなれば、当然建てられる建物の大きさも小さくなるため、敬遠する買い手は増えるでしょう。
ただでさえ、旗竿地の全体の面積は小さいことが多いですからね。
②私道に面している
旗竿地の中には、間口（敷地の入口）にたどり着くまでの道路が私道になっているところもあります。
つまり、敷地内に入る際、あるいは外に出る際は、必ず他人が所有する道路を通らなければいけないというケースですね。
このような旗竿地は、売却に苦戦するでしょう。
なぜなら、購入後、私道の所有者が使用を認めてくれなかった場合、非常に不便な土地になってしまうからです。
したがって、所有する旗竿地を売却したいという方は、接道の権利状況に関しても改めて確認しなければいけません。
売却が難しい旗竿地を売るには？
残念ながら、再建築不可の旗竿地は、一般の買い手にはなかなか売れません。
したがって、1度隣地の所有者への売却を検討してみましょう。
隣地の所有者は、隣の再建築不可物件を買い取ることで、自らが所有する土地を再建築可能にできる可能性があります。
また、私道に面している旗竿地に関しては、その私道の所有者に対し、まず私道の“持分”の購入を打診してみましょう。
つまり、旗竿地を売却する前に、私道を自由に通行する権利を獲得し、その権利を旗竿地と一緒に第三者に売却するという方法ですね。
こうすれば、購入した後私道を通れなくなることもないため、ある程度買い手は集まることが期待できます。
まとめ
ここまで、良い条件で売却できる旗竿地・売却に苦戦する旗竿地の特徴を見てきましたが、いかがでしたか？
“旗竿地=売れない”という固定観念から、売却を諦めていたという方も多いかもしれませんが、その考えは正しくありません。
買い手にアピールできるポイントがあれば、たとえ旗竿地であっても、通常の土地と同じようにスムーズに売却できる可能性はあります。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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