土地の形状ごとに異なるメリットと注意点について
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土地の形状といえば、一般的に“四角形”というイメージが強いですよね。
しかし、一口に四角形といってもその種類はさまざまですし、皆さんがこれから購入する土地が必ずしも四角形であるとは限りません。
今回は、土地の形状ごとに異なるメリットと注意点について解説したいと思います。
正方形
正方形の土地は、土地そのものも形状が整っている分、自由度の高い建築ができます。
また、正方形の住宅はシンプルな構造であるため、地震にも強く、長方形の住宅と比べて、建築費を安く抑えられます。
しかし、正方形の土地は人気が高く、なかなか見つけることができません。
見つかったとしても、価格が高いケースがほとんどでしょう。
長方形
長方形の土地は、間口が広いケースが多いです。
また、さまざまな間取りに対応できる住宅を建築できるのも、メリットの1つと言えるでしょう。
ちなみに、ここでいう長方形の土地とは、皆さんのイメージする長方形ではなく、“正方形に近い長方形”を指しています。
割合としては、短辺と長辺が2対3程度の長方形で、これは建物を建てる上で、もっとも理想的な形とされています。
ただ、正方形の土地と同様に、どうしても割高感は否めません。
三角形
三角形の土地は、非整形地の1つに分類されます。
面積が広大である場合は、比較的自由度の高い建築ができるのが強みですが、面積が広い三角形の土地はそれほど数が多くありません。
また、面積がそれほど広くなく、なおかつ極端に鋭利な二等辺三角形の土地などは、日当たりに関する規制の対象となり、有効活用できるスペースがほとんどなくなってしまう可能性もあるため、注意しましょう。
平行四辺形
平行四辺形の土地は、三角形の土地に比べると、まだ使い勝手は良いです。
ただし、角の角度がどれくらいあるか、1辺の長さがどれくらいなのかによって、使いやすさは大きく変わってきます。
特に、建物を建築する際は、角の部分がデッドスペースにならないように工夫する必要があります。
ちなみに、台形の土地でもこれと同じことが言えます。
旗竿地
旗竿地は、道路に接する出入口部分が細い通路上の敷地になっています。
また、土地の形状に癖はあるものの、土地価格自体は安く、公道から奥まった場所に住宅を建築できるため、静かな環境で生活できます。
しかし、旗竿地は、四方が住宅で囲まれていることも多いため、1階部分の日当たりは決して良くありません。
その他、駐車の不便さは避けられませんし、隣家との距離が近い場合は、生活音が気になることもあります。
その他の不整形地
不整形地の中には、何とも表現しがたい歪な形状の土地もあります。
例えば、3辺が四角形で1辺のみが三角形になっている土地や、1辺が大きく凹んでいる土地などです。
これらの不整形地は、極端に建築可能なスペースが制限される可能性があるため、購入する前に希望する建物の間取りが入るかどうか、必ず確認しましょう。
土地の形状によって評価額が下がるケースについて
土地の形状は、評価額に大きな影響を及ぼします。
これは、利用価値が低いと判断されることが理由であり、主に以下のようなケースは評価額が下がり、売却に苦戦することが考えられるため、注意しましょう。
・奥行が長いor短い場合
・間口が狭い場合
・がけ地がある場合
奥行が長いor短い場合
奥行が長いもしくは短い土地は、路線価と土地面積をかけたものに、“奥行価格補正率”をかけるため、評価額が少し下がります。
ちなみに、奥行価格補正率とは、その宅地の奥行距離に応じて、“奥行価格補正率表”に定める補正率です。
間口が狭い場合
間口が狭い土地には、路線価と土地面積、奥行価格補正率に加え、“間口狭小補正率”がかけられるため、評価額は大きく下がります。
間口狭小補正率は、文字通り間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率で、言い換えれば土地の利便性の悪さを評価に反映するためのものです。
普通住宅地区では、間口の幅が4mを下回る場合、間口狭小補正率が0.90となり、評価額は1割減額されます。
がけ地がある場合
土地の中にがけ地（傾斜が急で、宅地などとしての利用が難しい土地）がある場合も、路線価と土地面積に加え、“がけ地補正率”がかけられるため、必然的に評価額は下がります。
がけ地補正率は、がけ地補正率表に定める補正率であり、がけ地部分の面積や方位によって、適用される数字が変わってきます。
ちなみに、がけ地の方位は斜面の向きによって判定され、補正率表に該当しない“東南斜面”などについては、がけ地の方位の東、南に応ずるがけ地補正率を平均して求めることができます。
まとめ
ここまで、土地の形状ごとに異なるメリット、注意点を中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
今後マイホームを購入する方は、立地の良さや周辺環境にばかり気を取られて、形状のチェックをおろそかにしないようにしましょう。
形状によっては、建築時の制限が多くなったり、将来満足のいく売却ができなかったりする可能性があります。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
