再建築不可物件を所有・相続する方が知っておきたいこと
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現在、再建築不可物件を所有している方は、今後の処理に関するさまざまな悩みを抱えていることでしょう。
また、現時点では所有していない方も、今後相続によって再建築不可物件を取得する可能性はあります。
今回は、再建築不可物件を所有あるいは相続する方が知っておきたいことについて解説します。
再建築不可物件の所有者はどんな悩みを抱えている？
再建築不可物件を所有する方は、一度くらい「他の所有者は、一体どんな悩みを抱えているのだろう？」と考えたことがあるでしょう。
所有者の主な悩みとしては、以下のことが挙げられます。
・なかなか買い手が見つからない
・活用方法がわからない
・どこまでリフォームして良いかわからない
なかなか買い手が見つからない
これは、売却を望む再建築不可物件の所有者が、最初にぶつかる大きな悩みです。
再建築不可物件を購入する際は、基本的に銀行からの借入ができません。
よって、買い手はかなり限定されてしまいます。
また、不動産会社に依頼すれば、大体の不動産は売却できるように努力してくれますが、依頼先が地元の不動産会社などである場合、「買い手を見つけるのは難しい」と伝えられてしまうこともあります。
ちなみに、不動産会社の買い取りであれば、再建築不可物件でも売却できる可能性が高いですが、この際の売却価格は、仲介取引の場合と比べて大幅に下がってしまいます。
活用方法がわからない
再建築不可物件を所有する方の中には、売却せずになんとか活用しようと考える方もいます。
しかし、建物が老朽化している場合、建て替えができないことが理由で、賃貸物件として活用するのは難しくなります。
また、地方にある再建築不可物件の場合、建て替えもできなければ、駐車場など建物を必要としない土地活用を行ったとしても、ニーズを獲得できない可能性があります。
もちろん、再建築不可物件であっても、セットバックなどによって建て替え可能にすることはできますが、その費用を捻出するのも難しいという場合は、活用方法が見つからず、現況のまま放置してしまうことになります。
どこまでリフォームして良いかわからない
「建て替えは無理でも、リフォームは認められている」
再建築不可物件の所有者の多くは、この事実を把握しています。
しかし、どこまでリフォームして良いかということに関しては、詳しく把握していない方が多いです。
また、再建築不可物件のリフォームは、増築や改築、移転のどれに関しても制限が多く、4号建築物に該当するものでないとフルリフォームはできない可能性が高いです。
よって、リフォームの範囲がわかったとしても、大きな用途変更ができないことが判明し、そこから前に進まないという方も多くいます。
再建築不可物件における価格査定のポイントは？
再建築不可物件は建て替えができない物件のため、建物の老朽化が激しいと、かなり買い取り時の査定に響いてしまいます。
例えば、シロアリが躯体部分を侵食しているような場合、建物が倒壊する危険性が高いため、査定価格はガクッと下がるおそれがあります。
また、地震などによって地盤が緩くなり、建物が傾いている場合、地盤改良工事をしなければ、基本的に査定価格は上がりません。
もっといえば、地盤改良工事は本来更地の状態で行うため、建物が残ったままの再建築不可物件では実践できず、売却すらできないという可能性もあります。
一方で、過去に修繕を行った履歴が残っている再建築不可物件は、査定価格が上がりやすい傾向にあります。
よって、今後売却するつもりなのであれば、リフォームやシロアリ駆除、基礎の除湿などを行った領収書を保管しておきましょう。
相続の注意点は？
被相続人から不動産を受け継ぐ際、それが再建築不可物件と前もってわかっていれば、あらかじめどのように処理するかをシミュレーションできます。
しかし、中には再建築不可物件であることを知らないまま、遺産分割協議を行ってしまい、相続後に不動産会社等に建て替えを依頼したときに、初めて再建築不可と気付くケースもあります。
なぜこのようなことが起こり得るのかというと、再建築不可物件の登記簿謄本には、「この物件は再建築不可物件です」という記載がないからです。
つまり、今後被相続人から不動産を相続する方は、遺産分割協議を行う前に現地に足を運び、接道条件を満たしているか、建築基準法上の道路に面しているかなどをチェックしなければいけないということです。
もちろん、なかなか現地まで足を運ぶのは難しいという方もいるでしょう。
その場合は、相続した建物が建っている管轄の法務局を訪れ、地積測量図、公図、登記簿謄本などを取得し、間口の広さや接道の所有者などを確認します。
まとめ
ここまで、再建築不可物件を現在所有する方、そして相続でこれから所有するかもしれない方が知っておくべきことを解説しました。
わずかに間口が狭かったり、わずかに接道の幅が狭かったりするだけで、とても扱いにくい不動産になってしまうというところが、再建築不可物件の怖さです。
ただ、再建築不可物件を専門に取り扱っている業者は一定数存在するため、処分や活用を諦める必要はありません。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
