再建築不可物件を所有し続ける6つのリスクについて
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現在、再建築不可物件を居住用物件として使用していたり、賃貸経営など別の方法で活用していたりする方は、決して少なくありません。
ただ、再建築不可物件を所有し続けるのであれば、それに伴うリスクも把握しておきましょう。
ここからは、6つのリスクについて具体的に解説します。
緊急車両が通れないリスク
再建築不可物件の中には、幅員4mを超える道路に接していないものも多くあります。
そのため、敷地の前を満足に車で通行できないことも多いです。
また、これは車を所有する方にとって不便なだけでなく、火災や事故などが発生したときのリスクにも繋がります。
なぜなら、前面道路が幅員4m以下の場合、消防車や救急車などの緊急車両が通れない可能性があるからです。
つまり、再建築不可物件の前まで緊急車両がたどり着けず、消火活動や救命活動が遅れてしまう場合があるということです。
ましてや、再建築不可物件は燃えやすかったり、高齢の方が居住している可能性が高かったりするため、所有し続けるのであれば、このリスクに関しては留意しておかなければいけません。
自然災害のリスク
たとえ再建築不可物件であっても、建物さえしっかりしていれば、十分居住用物件や投資用物件として使用することは可能です。
しかし、自然災害の発生によって建物が倒壊してしまうと、一気に“負動産”と化してしまいます。
また、長期間使用した後であればまだ良いのですが、再建築不可物件を購入または相続した直後、自然災害の被害に遭い、建物を失ってしまうと悲惨なことになります。
もちろん、借入等を行って購入していた場合、建物を失うだけでなく、大きな負債だけが残り、破産してしまう可能性もゼロではありません。
税負担のリスク
後述しますが、再建築不可物件は一般の不動産と比べて、なかなか買主が見つかりません。
よって、すでに居住や活用をしていないにも関わらず、長期間そのままの状態で買主を待つという状況が発生しやすいです。
また、再建築不可物件とはいえ、所有する不動産であることには変わりないため、売り出し期間中も当然固定資産税、都市計画税などの税金がかかります。
したがって、売却期間が思いの外長引くと、最終的に売却できたとしても、実質ほとんど利益を得られないことも考えられるため、注意しましょう。
維持管理のリスク
再建築不可物件は、一度取り壊すと建て替えができないため、建物の経年劣化に敏感に反応し、うまく維持管理していななければいけません。
そのため、新しい建物に比べて、身体的・精神的な負担が大きくなったり、維持費用が高額になったりするリスクが高いです。
また、再建築不可物件の維持管理の中でも、リフォームには特に神経を使います。
なぜなら、再建築不可物件は通常の不動産よりも、認められるリフォームの範囲が狭いからです。
最終的には、修繕やリフォームが老朽化に追い付かず、結局多くのコストを費やした後に売却せざるを得なくなる可能性もあります。
買主に敬遠されるリスク
再建築不可物件は、税制面や法律面においてあらゆる制約があることから、一般的な不動産と比べて資産価値が低くなります。
「それなら、購入費用が安い分、買い手が付きやすくなるのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、その考えは正しくありません。
なぜなら、資産価値が低い再建築不可物件は、同時に担保評価も低くなってしまうからです。
つまり、買主は住宅ローンを利用する際の担保として、再建築不可物件を評価してもらうことができず、借入を受けられないケースが多くなるということです。
いくら安価な再建築不可物件とはいえ、現金のみで購入できる方は限られるため、多くの買い手に敬遠されてしまうことは覚悟しておきましょう。
希望売却価格を下回るリスク
再建築不可物件は、前述のような融資の問題に加え、数々の利用制限もあります。
よって、お世辞にもメリットの多い物件とは言えません。
そのこともあり、今後長い間再建築不可物件を所有し続けると、どんどん売却価格は下がり、希望条件を下回ってしまうリスクは高くなります。
もちろん、特に売却価格のこだわりがなく、買い手さえ見つかれば良いというような方であれば、それほどこのリスクを気にする必要はありません。
逆に、再建築不可物件の売却益で新しい物件を購入しようとしている方などは、厳しい現実を突きつけられる可能性が高いです。
ただし、前述のように再建築不可物件でも修繕やリフォームをすることはできるため、建物が通常の物件と変わらないくらい良い状態であれば、好条件での売却も不可能ではありません。
まとめ
ここまで、再建築不可物件を持ち続ける6つのリスクを見てきましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件を所有し続けると、生活、活用、売却といったあらゆる場面で問題が発生するおそれがあります。
これはもちろん、通常の不動産においても言えることですが、再建築不可物件は特にそのリスクが高いため、活用の予定がない場合は早めに売却を決断しても良いかもしれません。
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