再建築不可物件の関連用語について理解しておこう
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再建築不可物件に関するルールや、購入・活用のメリット・デメリットなどを理解するには、まず関連用語の意味を知る必要があります。
そうしなければ、何か問題が発生するたびに意味を調べたり、対処が遅れたりといった状況になるからです。
ここからは、いくつかの再建築不可物件関連用語について解説します。
敷地設定
“敷地設定”とは、他人が所有する土地を自身の敷地とし、建築申請を行うことをいいます。
再建築不可物件において実施される手続きの1つで、隣地の一部を利用させてもらい、間口を2m以上確保して、建築可能な土地として申請する際などに行われます。
つまり、他人の土地を借りることで、実際は再建築不可の土地を再建築可能にする方法だということです。
ただ、これはもちろん、隣地所有者等の許可がなければ実施できません。
ちなみに、隣地を利用する際の契約には、売買契約と賃貸借契約の2種類があります。
都市計画区域
都市の健全な発展、秩序ある整備を行うために、基本的な事項を定めた法律を“都市計画法”といい、これに基づいて区分される区域の1つが“都市計画区域”です。
具体的には、市街地を中心として、1つのまとまった都市として整備、開発または保全する必要のある地域を指します。
また、都市計画区域で建物を建てるためには、原則幅員4m以上の道路に、間口を2m以上接さなければいけないというルールがあります。
これは、接道義務というもので、これを果たせない場合、新たに建物を建てられない再建築不可物件という扱いになってしまいます。
既存不適格建築物
“既存不適格建築物”とは、事実上建築基準法に違反しているものの、特例によって違法建築ではないとされている建築物をいいます。
建築基準法では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物や、その時点ですでに工事中だった建築物については、同法および施行令等の規定に適合しない部分があったとしても、違法建築にしないという特例を設けています。
また、既存不適格建築物は、そのまま利用し続ける分には問題ないものの、建て替えをする際には、違法な部分を是正する必要があります。
つまり、そのままの状態で再建築をすることはできないということです。
ちなみに、著しく保安上危険だったり、衛生上有害だったりする既存不適格建築物に関しては、特定行政庁から除去等の命令が下されることもあります。
緊急車両
“緊急車両”とは、緊急の用務に際し、道路における優先的な通行、優先的利用ができるよう指定・許可された車両をいいます。
日本では、道路交通法に基づく緊急自動車、自衛隊車両、災害対策基本法等に基づく緊急通行車両などが該当しますが、こと再建築不可物件の関連用語としては、道路交通法に基づく緊急自動車が当てはまります。
具体的には、消防用自動車、救急用自動車その他の政令で定める自動車で、当該緊急用務のため、政令で定めるところにより、運転中のものを指しています。
また、原則としてサイレンを鳴らし、なおかつ赤色の警光灯を点けて走行していることが条件です。
再建築不可物件において、接道義務が定められている主な目的は、上記の緊急車両がスムーズに通行できるよう、そのエリアを整備することです。
ノンバンク
“ノンバンク”とは、文字通り銀行以外の金融機関をいいます。
預金の受け入れを行わず、金銭を貸し付けるなどの与信業務に特化した金融機関で、銀行には銀行法が適用されるのに対し、ノンバンクには貸金業法が適用されます。
また、ノンバンクのうち消費者に広く知られているのは、クレジットカード会社、信販会社、消費者金融会社の3つです。
特徴としては、銀行と比べて融資実行までのスピードが早く、審査に関する独特のノウハウを持っている点が挙げられます。
再建築不可物件を購入する際は、基本的に銀行や信用金庫の住宅ローンを利用できませんが、ノンバンク系の金融機関であれば借入が可能な場合があります。
但し書き
“但し書き”とは、再建築不可物件における救済措置として、敷地の周囲に広い空き地があるなどの一定条件をクリアする土地であれば、接道義務を満たしていなくても再建築が可能になるというルールをいいます。
つまり、安全上の問題がなければ、接道義務を満たしていなくても、新たに建物を建てられるということです。
ただ、但し書きの規定に当てはまるかどうかは、自治体などの独自の基準により、包括的に判断されています。
また、自治体によっては、道路となっている私有地の関係者全員が署名押印した“通路確保の合意書”などの書類を提出しなければ、建築が許可されない場合もあります。
まとめ
ここまで、再建築の関連用語をいくつか解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件に関わると、この他にも“セットバック”や“袋地”など、一般的になかなか目にすることのない言葉が次々と目に飛び込んできます。
今後再建築不可物件を購入、売却、活用する予定の方は、本記事の内容をぜひ覚えて帰ってください。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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