再建築不可物件の価格査定でよくチェックされるポイント
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再建築不可物件を売却する際は、通常の不動産と同じように、不動産会社における価格査定が行われます。
また、価格査定では、物件のさまざまな要素をチェックされますが、再建築不可物件は重視される点が少し異なります。
今回は、具体的にどの点がよくチェックされるのかについて解説します。
再建築不可物件の価格査定でチェックされやすいポイント3選
不動産会社に再建築不可物件の価格査定を依頼したとき、細かくチェックされるポイントとしては、主に以下の3点が挙げられます。
・建物の状態、瑕疵の有無
・エリア
・将来性
それぞれ詳しく見てみましょう。
建物の状態、瑕疵の有無
再建築不可物件の価格査定では、“建物の状態”、“瑕疵の有無”がよくチェックされます。
既存の建物を解体すると、再建築不可物件において、原則新たに建物を建てることはできません。
よって、現在建っている建物の状態が良いかどうかは、価格査定に大きな影響を及ぼします。
特に見られやすいのは、建物の躯体部分における“シロアリ被害”の有無と、物件の“傾き”についてです。
たとえ築年数が古くても、躯体がしっかりしていれば、法律の範囲内でリフォームやリノベーションを行い、再建築不可物件を生まれ変わらせることが可能です。
一方、躯体部分がシロアリに荒らされていると、リフォーム等を本格的に行うのは厳しくなるため、必然的に査定価格が下がります。
また、再建築不可物件の中には、前面道路が極端に狭く、工事車両が一切進入できないような物件もあります。
このような物件において、建物の傾きが発生している場合、修繕するための工事は困難を極めるため、こちらも査定価格が大幅に下落する原因となります。
エリア
再建築不可物件の価格査定において、細かくチェックされるポイントには、その物件がある“エリア”も挙げられます。
先ほども触れたように、再建築不可物件には、一度取り壊した建物を建てられないことや、前面道路への車の侵入が困難なことなど、数々のデメリットがあります。
ただ、都心部で最寄り駅が近かったり、人気のエリアにあったりすれば、ある程度査定価格は上がります。
この点に関しては、通常の不動産と同じです。
具体的には、一都三県（東京、神奈川、千葉、埼玉）に所在する再建築不可物件の場合、他のエリアに比べてニーズが高いため、必然的に査定価格も高くなる傾向にあります。
将来性
再建築不可物件の価格査定では、物件の“将来性”もよくチェックされます。
将来性とは、主に“今後再建築できるかどうか”という点を指しています。
例えば、セットバックや但し書きの許可申請などにより、今後再建築できる物件に変えられる場合は、査定価格がグンと跳ね上がります。
特に、買い取り業者に価格査定を依頼する場合は、このような結果が期待できます。
なぜなら、買い取り業者は一度買い取った再建築不可物件を、何らかの形で活用することを目的としているからです。
その他、再建築不可であっても、リフォームをほとんど行わず、そのまま活用できような物件は、“将来性が高い”と判断され、買い取り業者に比較的好条件で買い取ってもらえる可能性が高いです。
通常の不動産より好条件で売買できる可能性は低い
再建築不可物件の価格査定において、細かくチェックされるポイントを押さえておけば、査定価格のアップを狙うことは可能です。
しかし、これはあくまで“再建築不可物件の中では査定価格を上げられる”ということに過ぎません。
通常の不動産より査定価格が上がることは考えにくいため、注意してください。
ちなみに、再建築不可物件の価格相場は、同じエリア、間取りで再建築が可能な物件の約5～7割とされています。
つまり、再建築不可物件の査定価格が良かったとしても、基本的には通常の不動産の7割程度の金額にしかならないということです。
重要なことなので覚えておきましょう。
スムーズに好条件で売却できる方法
条件さえ合えば、再建築不可物件をスムーズに、なおかつ好条件で売却できる方法があります。
具体的には、隣家の持ち主に再建築不可物件を売却するという方法です。
自身の所有する物件が再建築不可物件の場合、隣家も同じく再建築不可物件である可能性が高いです。
これは、同じ前面道路に接していることが主な理由です。
また、隣家の持ち主は、隣地を購入して1つの大きな土地にすることで、再建築可能な物件を取得できる可能性があります。
このメリットを伝えれば、経済状況などによっては、十分買い取ってもらえる可能性はあります。
ちなみに、これは隣家の持ち主にとってかなりメリットのある売買のため、相場よりも高く売却できる可能性もゼロではありません。
まとめ
ここまで、再建築不可物件の価格査定で細かくチェックされるポイントを中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件であっても、評価されるポイントを押さえておけば、十分なキャピタルゲインを得られる可能性があります。
よって、使用していない空き家などの再建築不可物件であっても、放置して状態を悪くしないように注意しましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
