再建築不可物件のリフォーム前に押さえておきたいポイント
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“再建築不可物件”は、文字通り既存の建物を再建築することができない物件です。
つまり、住宅を取り壊すと、現況のままでは新しい建物を建てられないということです。
一方で、リフォームはある程度認められています。
今回は、再建築不可物件を購入し、リフォームをする前に押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
リフォーム可能な範囲について
冒頭で触れたように、再建築不可物件では一定の範囲までリフォームをすることが認められています。
しかし、一般的な物件のように、自由度が高いわけではありません。
認められているのは、“建築確認申請がいらない範囲”までのリフォームです。
建築確認申請とは、建物を建築・増築する際に、その計画が建築基準法に適合するものであるかどうか、建築主事（または民間の指定確認検査機関）の確認を受けるための申請行為を指します。
具体的には、以下の工事を行う場合、施主は建築確認申請をしなければいけません。
・10㎡以上の増築、改築、移転
・大規模修繕（壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上修繕すること）
・大規模模様替え（壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上模様替えすること）
逆に、防火地域・準防火地域外のエリアで、なおかつ“10㎡以下の増築、改築、移転”であれば、建築確認申請がいらないため、再建築不可物件でも実施することができます。
“過半（1/2）以下の修繕、模様替え”を行うことも問題ありません。
ちなみに、“増築”は現在の建物に新しい部分を付け加える工事であるのに対し、“改築”は現在の建物の構造を変更する工事を指しています。
そして、“移転”は同一敷地の中で、既存の建物を取り壊すことなく、位置を変更することをいいます。
再建築不可物件の種類によってはリフォーム不可
過半以下の修繕、模様替えであれば、再建築不可物件でも実施できるという話をしましたが、物件の種類によっては実施できないこともあるため、注意しましょう。
修繕、模様替えが認められるのは、“第4号”に該当する再建築不可物件です。
こちらは、建築基準法で定められたルールであり、再建築不可物件でのリフォームを検討している方は、必ず把握しておかなければいけません。
第1号～第4号における建物の違いは以下の通りです。
・第1号：特殊建築物（用途上不特定多数の利用が考えられる施設で、200㎡を超えるもの）
・第2号：木造3階建て以上もしくは平屋、2階建てで延べ面積が500㎡を超えるもの、あるいは最高高さが13mを超えるもの、軒の高さが9mを超えるもの
・第3号：木造以外の建築物で、2階建て以上あるいは延べ面積が200㎡を超えるもの
・第4号：第1号～第3号以外のもの（木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下、かつ最高高さが13m以下、軒の高さが9m以下のもの、あるいは木造以外で平屋かつ述べ面積200㎡以下のもの）
再建築不可物件のリフォームで気を付けることは？
再建築不可物件を購入し、建物をリフォームしようと考えている方は、前述の通りルールが複雑である点について、まず注意しなければいけません。
その他、“コストが膨大になる”という点についても理解しておきましょう。
一般的に、中古の不動産を購入し、リフォームする場合にかかるコストは、新築物件を
購入する場合よりも安くなります。
しかし、再建築不可物件をフルリフォームする場合は割高になることがあるため、注意しましょう。
具体的には、リフォームコストだけで1,000～2,000万円程度になることもあります。
前所有者の管理が行き届いていなかった中古物件は、こちらよりさらに高額になる可能性も否めません。
ちなみに“フルリフォーム”とは、建物の骨組みである基礎や柱、梁などを残した状態で、新たに建物を造り直す工事を指します。
物理的にリフォームが困難なケースもある
建物や工事の種類など、法律的な問題で、再建築不可物件のリフォームは実践できないことがあります。
そして、場合によっては物理的に困難になるケースもあります。
再建築不可物件は、接道や間口のスペースが極めて狭く、立地環境はお世辞にも良いとは言えません。
よって、リフォームを実施するための掘削機、運搬車両などが進入できなかったり、施工業者が足場を組めなかったりすることがあります。
つまり、法律上の問題をクリアしていたとしても、100%再建築不可物件のリフォームができるわけではないということです。
ちなみに、経験豊富な施工業者であれば、悪い立地でもリフォームを行ってくれる可能性が高いですが、そのような物件は後々問題が発覚することも少なくありません。
このような場合は、追加工事や変更工事に伴うさらなるコストがかかることも覚悟しておきましょう。
まとめ
ここまで、今後再建築不可物件のリフォームをしようと考える方に向けて、事前に押さえておきたいポイントを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
要件をクリアした再建築不可物件であれば、コストを抑えてリフォームを実施し、新築同様の物件を手に入れることも可能です。
しかし、すべての再建築不可物件がリフォームに適しているわけではないため、注意しましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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