再建築不可物件のリフォームには新築よりコストが必要？
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再建築不可物件では、ある程度のリフォームが認められています。
これについてはご存知の方も多いかと思いますが、リフォーム費用に関しては、あまり詳しく把握していない方がほとんどでしょう。
一部では、「再建築不可物件のリフォームには新築よりコストが必要」とも言われていますが、果たしてこれは本当なのでしょうか？
再建築不可物件のリフォームは新築よりコストがかかる？
結論から言うと、再建築不可物件のリフォームには、新築よりもコストがかかる可能性があります。
これは、建物をすべてリフォーム（フルリフォーム）した場合の金額に言えることです。
再建築不可物件のフルリフォームは、1,000万円前後のコストで行えることが多いですが、これが築年数40～50年で、なおかつ広め（30坪程度）の木造住宅であれば、さらに数百万円程度コストは高くなります。
また、古民家の場合、思ったより柱や床下、下地などが傷んでいることも多く、この場合はさらにコストが跳ね上がります。
“住宅金融支援機構”のデータによると、注文住宅の新築費用の平均は約3,454万円ですが、2,000万円程度の安い新築物件も中には存在します。
このことからも、「再建築不可物件のリフォームには新築よりコストが必要」という噂は、あながち間違いではないことがわかります。
再建築不可物件のリフォーム費用を抑えるには？
新築と同じくらいリフォームにコストがかかってしまうのであれば、「新築した方が得なのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、これは間違いです。
なぜなら、新築の場合は建築費だけでなく、土地の購入費用もかかるからです。
つまり、再建築不可物件のリフォーム費用が新築と同じくらいのコストであっても、実際トータルでかかるコストは、圧倒的に新築の方が高いということです。
よって、再建築不可物件のリフォーム費用が高くて悩んでいるのであれば、新築を検討するのではなく、リフォーム費用を抑えることを考えるべきです。
以下の方法を用いることで、再建築不可物件のリフォーム費用はある程度節約できます。
・希望するリフォームが得意な業者を選ぶ
・設定変更、追加工事をしない
・水回りを移動させない
希望するリフォームが得意な業者を選ぶ
希望するリフォームを専門分野としているリフォーム業者を選ぶことで、ある程度コストは抑えられます。
再建築不可物件でいえば、フルリフォームを得意としている業者に依頼することで、全体のリフォーム費用を3割ほど減らせる可能性があります。
なぜなら、このような業者は、専門分野の工事に慣れているだけでなく、メーカーとの取引量も多いため、安価で各種設備などを仕入れてもらえる可能性があるからです。
もちろん、フルリフォームに特化した業者の方が良い仕上がりになる可能性は高いため、一石二鳥です。
設定変更、追加工事をしない
再建築不可物件のリフォーム費用を抑えるにあたって、リフォームの設定変更や追加工事は絶対にNGです。
施主の都合で工期が延びてしまうと、人件費や作業費などのコストは高くなります。
特に、完成間際の設定変更や追加注文は、工期を大幅に遅らせてしまう原因になります。
また、このような状況にならないように、事前に納得いくまで十分な打ち合わせをしておくことも大切です。
水回りを移動させない
フルリフォームをするとなれば、当然水回りのリフォームにも着手することになるでしょう。
ただ、水回りは給排水管、ガス管、排気ダクトなどさまざまな設備が入り組んでいるため、場所を移動させるとリフォーム費用は跳ね上がってしまいます。
よって、リフォーム前の配置のままで、いかに快適な間取りにできるかということを考えましょう。
リフォームができない可能性もある？
建築許可申請が不要な範囲までであれば、再建築不可物件でもリフォームすることはできますが、場合によっては不可になることもあります。
再建築不可物件は、接道義務をクリアしていない土地であり、一般的に立地や周辺環境も良くありません。
また、フルリフォームをするとなると、当然掘削機などの大きな重機を搬入したり、車で多くの資材を運び入れたりすることになりますが、あまりにも土地面積が狭かったり、足場が悪かったりすると、業者にリフォームを断られてしまうこともあります。
もちろん、中には重機やトラックを使用せず、フルリフォームに取り掛かってくれる業者もありますが、この場合リフォーム費用は一気に跳ね上がります。
重機であればすぐ終わる作業を手作業で行うため、作業員を増員しなければいけませんので、これは致し方ありません。
もちろん、手作業で行う分、工期も長期化します。
まとめ
再建築不可物件のリフォームには、新築と同じくらいコストが必要なケースがありますが、すべてのリフォームがそうとは限りません。
むしろ、コストを減らすための工夫をすれば、再建築不可物件をリフォームする方がお得になる可能性は高いです。
また、住宅ローンは厳しいものの、リフォームローンなら利用できる可能性はあるため、そちらもチェックしておきましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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