再建築不可物件で行う土地活用を選ぶ際の基準について
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再建築不可物件で行う土地活用は、一般的な土地で行うものと比べて制約が多いです。
ただ、まったく活用できないということはなく、複数の選択肢から選ぶことも可能です。
では、再建築不可物件で行う土地活用は、一体どのような基準で選べば良いのでしょうか？
詳しく解説しましょう。
初期費用の安さ
再建築不可物件での土地活用方法を選ぶ際の基準としては、まず“初期費用の安さ”が挙げられます。
再建築不可では、現況のままでは賃貸経営、高齢者施設経営といった高額な初期費用がかかる土地活用ができません。
よって、実践できる土地活用は、初期費用が安いものに絞られる傾向にあります。
中でも特に費用が安いのは、資材置き場や月極の青空駐車場です。
これらの土地活用は、建物を取り壊し、土地を整地するだけで実施できる可能性があるため、とにかく費用を抑えながら収入源を作りたいという方にはおすすめです。
収益性の高さ
再建築不可物件での土地活用方法を選ぶ基準には、“収益性の高さ”も挙げられます。
これは、得られるリターンが大きいかどうかを基準に、土地活用の方法を選ぶという考え方です。
しかし、再建築不可物件では、極端に収益性が高いマンション経営などを行うのが難しいです。
よって、収益性を追求するのであれば、太陽光発電を選びましょう。
太陽光発電は、日照量さえ確保できれば、高収益を実現できる土地活用方法です。
ただし、エリアによっては向いていないことも考えられるため、その際は収益性を最優先にしないことをおすすめします。
転用性の高さ
再建築不可物件での土地活用方法を選ぶ基準としては、“転用性の高さ”も挙げられます。
これはつまり、すぐに土地を別の用途に転用できるかどうかを基準に、土地活用方法を選ぶということです。
転用性が高い土地活用は、“初期費用が安い土地活用”とイコールだと考えて良いでしょう。
なぜなら、初期費用がかからない土地活用は、基本的に建物を建てる必要がなく、必然的に別の用途に転用しやすくなるからです。
よって、転用性を重視する方にとっても、先ほど解説した資材置き場、月極の青空駐車場といった方法は向いています。
管理のしやすさ
“管理のしやすさ”も、再建築不可物件で土地活用方法を選ぶ際の1つの基準です。
これを優先して土地活用方法を選ぶのであれば、圧倒的におすすめなのは資材置き場です。
資材置き場は、土地を整地した状態で法人や個人に貸し、資材や重機等の保管場所として使用してもらうというものです。
よって、一度貸してしまえば、貸主はほとんどメンテナンスを行う必要がありません。
強いて挙げるとすれば、敷地内の照明が切れていないか確認する程度でしょう。
土地適応性の高さ
再建築不可物件での土地活用方法を選ぶ際の基準には、“土地適応性の高さ”も挙げられます。
土地適応性とは、どのようなエリアの土地であっても適応できるかどうかを指しています。
例えば、資材置き場は近くに利用する法人、個人がいなければいけませんし、駐車場は車を所有する方の多い主に都市部のエリアでの経営が望ましいです。
つまり、これらは土地適応性が高いとは言えないということです。
一方、先ほども解説しましたが、太陽光発電に関しては、基本的に広めの土地であれば、エリアに関係なく実践できます。
収入の安定性の高さ
再建築不可物件での土地活用方法を選ぶ際の基準には、“収入の安定性の高さ”も挙げられます。
先ほど解説した収益性は、どれくらい大きな利益を得られるかということを表していますが、安定性は、同水準の収入をどれだけ継続できるかを指しています。
つまり、常にニーズがあり、月や年によって大きく収入が変動しない方法が、安定性が高い方法だということです。
この基準で考える場合、再建築不可物件で行う方法として向いているのは、やはり月極駐車場でしょう。
利用者を集めるまでには、ある程度工夫する必要がありますが、一度すべての区画が埋まれば、毎月数十万円という高額収入を継続して受け取れる可能性が高いです。
節税効果の高さは基準にしない方が良い
節税目的で土地活用を始めようとする方は多いですが、再建築不可物件においてこの考え方はおすすめできません。
なぜなら、再建築不可物件では、建物を建てて行う賃貸経営など、大きな節税効果が期待できる土地活用が、原則禁止されているからです。
もちろん、すでに建築済の建物を使用すれば、賃貸経営を行うのは不可能ではありませんが、この場合は最初から住宅用地の特例により、固定資産税が減額されているため、節税効果を得ることはできません。
まとめ
ここまで、再建築不可物件で行う土地活用方法の選択基準について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
再建築不可物件だからといって、土地活用ができないというわけではありませんが、収益性を最大化するのが難しいことは、あらかじめ理解しておきましょう。
また、そのような理由から、再建築不可物件で土地活用をする際は、なるべく手軽に安定した利益を得られる方法を選ぶことをおすすめします。
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