再建築不可物件でコインランドリー経営はできるのか？
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ある程度人口が多いエリアの場合、“コインランドリー”は一定の需要があります。
特にワンルームマンションが多いエリアなどは、洗濯機置き場がない物件も多く、その傾向が顕著です。
では、再建築不可物件でコインランドリーを経営することは、果たして可能なのでしょうか？
詳しく解説します。
再建築不可物件でコインランドリー経営は可能？
結論からいうと、土地や建物の状態がどうであれ、再建築不可物件に該当するままだと、コインランドリー経営はできません。
なぜなら、再建築不可物件では、“建築確認申請”が必要な工事ができないためです。
建築確認申請は、建物の建築や10㎡以上の増築、主要構造部を含む大規模なリフォームなどを行うときに必要な申請です。
例えば、再建築不可物件に一切建物が建っていないとしましょう。
ここからコインランドリーを経営するには、一から建物を建てる必要がありますが、再建築不可物件では原則これが認められていません。
一から建物を建てるには、建築許可申請が必要ですからね。
また、すでに建物が建っている場合でも、住居等をコインランドリーにリフォームする場合は、大規模な間取りの変更などが必要となり、これが認められない可能性は高いです。
どうすればコインランドリー経営ができる？
再建築不可物件でコインランドリー経営を行うには、その土地を再建築可能な状態にするしかありません。
具体的には、以下の方法で再建築を可能にすることができます。
・隣地に土地の一部を売ってもらう
・セットバックをする
・自治体に確認、申請する
隣地に土地の一部を売ってもらう
接道義務をクリアしていない再建築不可物件の場合、隣地から土地の一部を買い取ることによって、接道義務を満たし、コインランドリーを一から建てたり、既存の建物の大規模なリフォームをしたりすることができます。
セットバックをする
面している道路の幅員が狭い場合、セットバックによって敷地を後退させることで、道路幅を確保できます。
また、安全を確保できる道幅を十分に設定できれば、再建築不可物件でも、コインランドリーの経営ができるでしょう。
自治体に確認、申請する
幅員4m以上の道路に面していない場合でも、十分な広さのある公園、広場に面している場合には、建物の建て替えや増築許可が出る可能性があります。
思い当たる節がある方は、一度自治体の窓口に相談し、申請を行いましょう。
コインランドリー経営のメリットについて
もし、再建築不可という状況を改善し、コインランドリー経営にまで漕ぎつけることができれば、以下のようなメリットが得られます。
・維持費がかかりにくい
・収益性が高い
・狭小地でも経営できる
維持費がかかりにくい
コインランドリー経営では、建物と機材を用意する必要がありますが、維持費はほとんどかかりません。
洗濯物を回すのは利用者本人ですし、従業員を常駐させる必要もありませんからね。
また、料金の回収を行うのは機器であるため、未回収に対する心配は一切無用です。
収益性が高い
コインランドリー経営の利回りは、15～20%になることもあり、これは賃貸経営の倍以上の数値です。
これは、賃貸経営などと比べて、比較的初期費用がかかりにくいことが理由です。
もちろん、客単価は決して高くありませんが、今後も洗濯機の需要が減ることは考えにくいですし、一度導入した洗濯機は、20～30年ほど継続して使用できます。
よって、初期費用は早めに回収できるでしょう。
狭小地でも経営できる
コインランドリーは、洗濯の設備と簡易の待合スペースさえ設置できれば経営できます。
そのため、広大な敷地は必要ありません。
コインランドリー経営のデメリットについて
一方で、コインランドリー経営には以下のようなデメリットもあります。
・開始当初は利益が出にくい
・セキュリティ上の問題がある
開始当初は利益が出にくい
コインランドリー経営では、固定客が付きやすい反面、開始当初はなかなか利用者が増えず、利益が出にくい状況に陥りやすいです。
よって、実際始めるのであれば、ある程度利益が出なくても耐えられるくらい、資金に余裕を持って始めなければいけません。
セキュリティ上の問題がある
店舗が無人であっても経営できるのがコインランドリーの良いところですが、言い換えれば“セキュリティ上の問題がある”とも言えます。
具体的には、両替機の盗難被害やホームレスの入り浸り、下着泥棒の出没といった事件・事案が発生しやすくなります。
よって、コインランドリーを経営するのであれば、防犯カメラを複数台設置したり、オーナーが定期的に見回りを行ったりして、安全に利用できる環境を整えなければいけません。
まとめ
ここまで、再建築不可で行うコインランドリーに関することを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
コインランドリー経営は非常に魅力が多いため、駐車場経営などと並び、土地活用としては非常におすすめです。
ただ、再建築不可物件で実践するには、それなりのステップを踏まなければいけないことを覚えておきましょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
