不動産売買時に必要な土地の“境界”に関する知識
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土地と土地との間には、“境界”というものが存在します。
こちらは、不動産売買時に度々トラブルを引き起こす原因となるものであり、今後売買を検討している方は、ある程度境界に関する知識を持っておかなければいけません。
概要とあわせて解説しますので、詳しく知りたいという方はぜひ参考にしてください。
境界の概要
法的には、不動産登記された土地の地番と地番の境目を“境界”といいます。
一般的には、自身の土地と隣地との境目、あるいは道路との境目を指す言葉として使われる機会が多いです。
一戸建て、土地を売買する際には、どこまでの範囲を取引するのか明確にするため、境界を確定しなければいけません。
境界トラブルが発生する主な原因
法律上の境界について記載しているのは“公図”です。
こちらは、土地の大まかな位置や形状を表した図面を指します。
しかし、公図は明治初期に測量して作られたものであるため、決して精度は良くありません。
そもそも、公図の記載内容には“長さ”が一切含まれておらず、記載されている数字は地番のみとなっています。
よって、公図だけで境界を正確に再現することは難しく、これが原因で隣地所有者と意見が対立し、トラブルに繋がってしまう主な原因となります。
ちなみに、実際の境界トラブルは、最終的に裁判所や法務局の手続きによって境界を特定し、解決されます。
境界トラブルが犯罪に繋がるケース
土地の境界に関するトラブルは、時に刑事責任、つまり犯罪に繋がることもあります。
例えば、境界杭や自然の石を動かしたり、破壊したりといった行為は、“境界損壊罪”や“器物破損罪”と判断される可能性があります。
また、明らかに越境して塀を設置し、土地所有者が立ち入れない状況にしたケースでは、“不動産侵奪罪”が成立します。
もし、トラブルの相手方にこのような行為があった場合、告訴しなければいけません。
筆界特定制度について
“筆界特定制度”とは、土地の所有者として登記されている人物などの申請に基づき、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、現地における土地の筆界の位置を特定する制度をいいます。
こちらは、裁判よりも迅速に境界トラブル解決を目指せる方法であり、コストの負担も少なくて済みます。
ただし、こちらの制度にはいくつかの問題点があります。
筆界特定制度では、特定作業とは別に、隣地所有者の承諾を得る必要がありますが、もし承諾を得られなければ、境界標の設置ができないままになることがあります。
また、具体的に境界確定に至らなかったり、筆界の位置の“範囲”が示されて終わったりすることもあります。
つまり、必ずしも筆界特定制度によって、境界トラブルが解決できるとは限らないということです。
境界測量にかかるコスト
土地と土地との境界を特定するためには、“測量”を行う必要があります。
こちらは、その名の通り長さを測ったり、面積を算出したりする作業をいいますが、実施するには当然コストがかかります。
具体的には、100坪を下回る一般的な宅地で10～15万円程度です。
また、境界特定時には、測量に加え、判断材料となる木の年輪など、さらに深い調査が必要になることもあります。
こちらは“鑑定”と呼ばれる作業であり、測量士や土地家屋調査士に測量とあわせて依頼する場合、コストは100坪以下の宅地で30～60万円程度かかります。
決して安くはありませんので、前もって把握しておきましょう。
境界と相続の関連性
相続時には、被相続人の不動産を売却し、納税資金を捻出したり、相続財産を分割しやすくしたりされるケースが多いです。
しかし、隣地との境界がハッキリしていない不動産の場合、売却ができず、相続人の負担が大きくなってしまうということがあります。
また、境界未確定の場合、その土地は延納や物納などの対象不動産として、許可されにくくなります。
もちろん、相続税の納税が間に合わず、かつ延納や物納なども困難な場合は、他の相続財産が差し押さえられることも考えられます。
よって、今後被相続人となり得る方は、必ず境界を確定した状態で不動産を相続しなければいけません。
境界未確定でも可能な不動産売買について
先ほど、境界を確定していなければ、不動産売買をするのは難しいという話をしました。
ただ、境界未確定の不動産売買は、法律で禁止されているわけではありません。
例えば、共有者間で持分を売買する場合は、境界が大きな問題とならないため、現況のままでも十分に売買が成立する可能性はあります。
また、隣地の持ち主との間で売買する場合も、取引後には1つの土地になるため、境界未確定での売買が成立することがあります。
まとめ
ここまで、不動産売買時に度々問題になる境界に関することを解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
主に知っておいていただきたいのは、境界トラブルに関することです。
一度トラブルが発生すると、解決するにはコストも時間もかかりますし、何より精神的な負担が大きくなるため、巻き込まれないように注意しなければいけません。
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