よくある“違法建築物”関連の質問にお答えします
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主に建築基準法に違反する物件を“違法建築物”といいます。
また、違法建築物を所有する方の多くは、購入物件が偶然違法なものだったり、既存物件の増改築で違法になったりするケースが多く、十分な知識を有していません。
今回は、そのような方々から寄せられることの多い、違法建築物関連の質問にお答えします。
違法建築物の売買はしても良いの？
「違法建築物は売買できない」と思っている方も多いかもしれませんが、この認識は間違いです。
売買すること自体は、法律で禁止されているような行為ではありません。
しかし、通常の不動産と同じように売買できるのかというとそうではないため、注意してください。
違法建築物は、修繕や増改築を行う際、現行法に適合させなければいけません。
また、行政指導が入る可能性もあり、買主にとってはリスクが大きい物件だといえます。
もちろん、売主はなかなか買い手が付かないことを覚悟して売り出さなければいけませんし、売却の際に違法建築物であるという事実を隠すこともできません。
よって、売買は可能であるものの、現況のままスムーズな売買が成立することは、あまり現実的ではないと言えるでしょう。
違法建築物かどうかはどこで判断する？
「検査済証があれば、違法建築物ではない」と考えている方は非常に多いですが、これも正確には間違っています。
検査済証は、あくまでその建物が建築された時点で、法律に適合していたことを指す書類です。
つまり、その後実施された増改築などによって、違法建築物になった物件にも、検査済証は残っている可能性があるということです。
よって、「もしかしたら違法建築物かも？」という不安がある方は、売買などを行う前に、一級建築士などの専門家に診断してもらいましょう。
専門家に診断を依頼すれば、その時点で違法建築物になっていないかを明確にできます。
“違法建築物はキャッシュでしか購入できない”は本当？
“違法建築物はキャッシュ（現金）でしか購入できない”という噂を聞いたことがある方もいるでしょう。
これは、正確には正しくありませんが、そのような状況になる可能性はあります。
違法建築物は、再建築不可物件などと同じように、購入時のローン審査にはほぼ通りません。
これは、もちろん商品価値、担保価値が低いことが理由です。
ただ、これはメガバンクなどの金融機関にのみ言えることです。
一部のノンバンクや信用金庫、信用組合などであれば、違法建築物でも融資が受けられる可能性は十分にあります。
もちろん、大手金融機関より条件は良くない可能性が高いですが、キャッシュでしか購入できないというわけではありません。
代表的な違法建築物にはどのようなものがある？
違法建築物と一口に言っても、その種類はさまざまです。
主に以下の3つが、違法建築物に該当します。
・建蔽率オーバー
建築面積の敷地面積に対する割合を“建蔽率”といいますが、これはエリアによって30～80%を上限としています。
そのため、もし建蔽率上限80%のエリアで、90%の物件があれば、それは建蔽率オーバーであり、違法建築物という扱いになります。
わかりやすくいうと、敷地いっぱいに建物を建築している場合、違法建築物になりやすいということです。
・採光不良
建築基準法には、建物において居室面積の1/7以上、採光を確保するための開口部を設置しなければいけないというルールがあります。
このルールを満たしていない建物は、十分な採光を取り入れることができず、違法建築物扱いになってしまいます。
また、採光不良は基本的に是正するのが難しいため、売却時などはかなり不利になる可能性が高いです。
・違法増築
既存の建物を増築する場合、その面積によっては建築確認申請をしなければいけません。
具体的には、10㎡を超える増築には申請が必要であり、これを行わずに工事を実施すると、違法建築物扱いになってしまいます。
ちなみに、増築した部分を再び工事によって除去すれば、その物件は違法建築物ではなくなります。
建物以外の設置でも、違法建築物になるケースはある？
先ほど、一定面積を超える建物の増築は、違法建築物扱いになるリスクがあると解説しました。
この他にも、以下の設備等を設置する場合は、原則建築物として取り扱われるため、建築確認の手続きをしなければいけません。
・スチール物置
・カーポート
・プレハブユニットハウス
・簡易な屋根掛け など
ただし、以下の条件をすべて満たすものに関しては、建築物に該当しないため、建築確認の手続きを取る必要がありません。
・10㎡以下の建築物
・建築位置が防火地域、準防火地域ではない
・土地に自立して設置する小規模な倉庫
・外部から荷物の出し入れを行える
・内部に人が立ち入らない など
まとめ
ここまで、違法建築物関連のよくある質問にお答えしましたが、いかがでしたでしょうか？
急に違法建築物を所有することになってしまった方は、最初困惑するかもしれませんが、大まかなルールさえ知っていれば対処できます。
また、違法建築物の購入を検討している方も、立ち回り次第ではお得な買い物となる可能性があります。
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