さまざまな制限を受ける市街化区域の“用途地域”について
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市街化調整区域は、住宅や商業施設の建築等に制限がある地域です。
ただ、その逆の市街化区域であれば、何の制限も受けずに建物を建てられるのかというと、決してそうではありません。
市街化区域には、13種類もの“用途地域”が存在するため、今回はこれら1つ1つの特徴や制限について解説していきます。
①住居系
まずは、用途地域のうち、“住居系”に該当するものを1つずつ見ていきましょう。
①第一種低層住居専用地域
良好な住環境を保護するため、10あるいは12mの“絶対高さの制限”、敷地境界から建物の外壁までの距離を1または1.5m離す“外壁の後退距離制限”などが定められた地域です。
上記のような制限があることから、基本的には1～2階建ての低層住宅が並ぶ地域となります。
また、この地域では、店舗あるいは事務所の建築が認められていないため、買い物や仕事の面で不便さを感じることが多いですね。
②第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域で認められている、居住専用の住宅やアパート、学校や幼稚園等の他に、コンビニエンスストア等の小規模店舗、飲食店（床面積、階数などの制限あり）などの建築が認められている地域です。
第一種低層住居専用地域よりは、多少利便性が高いです。
③第一種中高層住居専用地域
主にマンションを中心とする中高層住宅のための地域です。
つまり、マンションが多く建ち並ぶ地域ですね。
この地域では、住宅の他に病院や学校、500㎡までの店舗などが建築できますが、オフィスビルやホテル、旅館等の建築は認められていません。
④第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域で認められている幼稚園、保育所、小中高校、病院等に加え、独立した事務所や自家販売食品製造工場（一部床面積当の制限あり）の建築が認められている地域です。
上記のような特徴があるため、マンションやアパート、一戸建て住宅や店舗、飲食店が混在した街並みとなります。
⑤第一種住居地域
良好な住環境の保護を目的としているものの、住居専用地域ではないため、住宅や商業施設、工場などが混在している市街地が形成されます。
ただ、カラオケボックスやパチンコ店、馬券・車券発行所などの建築は禁止されています。
⑥第二種住居地域
メインは住居地域ですが、第一種住居地域とは違い、この地域では大規模店舗や事務所、遊戯施設を建てることが認められています。
具体的には、パチンコ店やカラオケボックス、ホテル、ボーリング場、スケート場、プールなどですね。
⑦準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
幹線道路沿いが指定されるケースが多いですね。
ちなみに、当地域には住居の他、病院や学校、10,000㎡以下の店舗、事務所、展示場、ホテルなどが建築できます。
⑧田園住居地域
農業との利便増進を図りつつ、これと調和した良好な住環境を保護するための地域です。
2018年から導入された新しい用途地域で、地域内に建築できる建築物等の制限がある他、農地の土地の形質変更等について、市町村長の許可が必要になります。
②商業系
続いては、“商業系”に該当する用途地域の特徴について解説します。
①近隣商業地域
近隣住民が日用品を購入する店舗や、その他業務の利便を増進するための地域です。
住宅の他、商業施設や事務所、ホテルや病院、学校やホテルなども建築できるため、利便性は決して低くありません。
②商業地域
主に商業その他の業務の利便を増進するための地域です。
工場や危険物取扱施設の建築には制限がありますが、その他はほぼすべての商業施設の建築が規制なく可能となっています。
③工業系
最後は、“工業系”に該当する用途地域の特徴を見てみましょう。
①準工業地域
中小企業の振興や育成を目的とした地域で、住宅や商業施設、中小の工場が混在した街並みとなっています。
用途制限に関しては、商業地域に次いで寛容な地域ですね。
②工業地域
住宅等と工場が混在する地域のうち、主に工業の利便性を考慮して指定された地域です。
環境を悪化させるおそれがある工場、危険物の貯蔵・処理が多い施設や、住宅・アパートの建築は可能ですが、学校や病院、劇場や映画館、ホテルや歓楽施設等の建築は禁止されています。
③工業専用地域
住宅を排除し、計画的に整備されたコンビナートや工業団地を想定した工業地域で、工業の促進を図るために指定されています。
この地域では、住宅、老人ホーム、店舗、図書館、学校、病院など、市民が一般的な生活をしていくにあたって必要な施設の建築が一切認められていません。
ただ、工場に附随する事務所、保育所、診療所などの建築は認められています。
まとめ
ここまで、市街化区域の用途地域における特徴、制限について解説してきましたが、いかがでしたか？
現在市街化調整区域に住む方で、今後市街化区域への転居を考えているという方は、「市街化区域なら自由に建築できる」という考えを捨てましょう。
もちろん、商業地域など建築に関して寛容な地域もありますが、引っ越し先が偶然住居の建築に厳しい用途地域だったということは十分考えられます。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
