周囲に他の家がある袋地の再建築不可物件について
更新日
住宅地の中には、時折周囲を家に囲まれている立地にある、外からは見えにくい家もあります。
このように、周囲を他の人の家が取り囲んでいる土地を袋地といい、設置義務を満たしていないことから再建築不可物件となるケースが多いのですが、このような土地ではどんな点に注意が必要なのでしょうか？
袋地と囲繞地
住宅が密集している地域で時折見られるのが、袋地と囲繞地です。
袋地というのは、道路に面しておらず周囲を他の土地に囲まれてしまっている土地のことです。
そして、囲んでいる土地のことを囲繞地といいます。
なぜ、このような土地があるのかというと、かつてはその周囲の土地と合わせて一つの土地だったケースが多いのです。
広い土地を分割した際に、真ん中の土地を残してしまった結果、このような形となるのです。
そして、その土地は道路と面していないため、再建築不可物件となってしまうのです。
接道義務を満たしていないのがその原因ですが、逆に言うと接道義務を満たしている場合は袋地とならず、似たような状態であっても再建築が可能となるのです。
このような土地は、様々なトラブルが起こりやすいのです。
例えば、その土地に住んでいる人が出入りする場合は他の土地を経由するしか方法がないため、周りの土地の中に通路を作る必要があります。
これについては、囲繞地通行権という権利が法律で定められているので特に許可を得る必要はありません。
ただし、その利用する土地の所有者に対しては通行料を支払うことが義務となっています。
また、元々一筆の土地を分筆した場合は、その分筆された土地を通行することとなっています。
その場合は、無償となって通行料を支払う必要がないケースもあります。
このことを知らないと、周りの土地の所有者から見れば人の土地を勝手に通っているように見えるでしょう。
また、袋地となっている土地の所有者からすれば通行料を請求されたとしても、不当に感じるかもしれません。
分筆されたかどうかについても、それから代を重ねるかそれぞれの土地の所有者が変わった場合は、事情が分からないこともあります。
その場合、これまでは無償だったのに通行料を請求されることもあり、それがまたトラブルへとつながるケースもあるのです。
囲繞地通行権という権利の内容については、法律で細かく決まっているので、このような土地を所有している場合は一度調べてみましょう。
よく分からない場合などは、再建築不可物件の専門業者に依頼して教えてもらうという方法もあります。
この権利では、通路として使用できる範囲は最小限とされています。
しかし、中には生活に必要だからと、最小限の範囲を拡大解釈して利用しようとするケースもあるでしょう。
反対に、周りの土地の方が本当に人１人通る分しか認めない、というケースも考えられます。
その通路を通る権利というのは、基本的に所有権者のみとなるのですが、拡大解釈することでその家族も対象となり、さらに配達人など訪問客に対しても認められるものとされるのが一般的です。
その点がはっきりしないままだと、知らない人が何人も敷地を通行するのが嫌だと考える周りの土地の所有者から通行を拒否されるケースもあり得ます。
このような土地は、これほど多くのトラブルにつながる可能性があるのです。
配管工事など
住宅には上水道や下水道、ガス管といった配管が通されます。
本来は、道路の下を通っている配管から自分の土地を通って住宅へと通されるものですが、袋地の場合は道路に面していません。
その場合はどうなるのでしょうか？
まず、下水道については公共下水道の処理区域内では、下水道法により公共下水道へと排水することが義務となっています。
そのため、その区域内では必ず配管を通す必要があります。
周囲を囲まれている土地の場合、同じ法律において他人の土地を通って排水施設を設置するか、周りの土地の排水施設を使用することができると定められています。
ただし、その際は最も影響が少ないような方法を取ること、という点も同時に定められています。
トラブルを防止するために、私道を利用する場合は必ず所有者の許可を得る必要があります。
時には、その工事によって生じる損害に対する償金や、許可してもらったことに対する礼金が必要となることもあります。
また、袋地ではなく通路が共有となっているケースもあります。
その場合、共有部分となる通路を掘削してライフラインの配管を通すことになりますが、その際は共有者から承諾を得る必要があります。
万が一、承諾を得られなかった場合はどうなるでしょうか？
その場合、共有物の使用行為になるので法律上認められるため、拒否に値する理由がなければ裁判所に調停してもらい、必要な範囲を掘削する承諾を得ることになるでしょう。
しかし、裁判となると時間がかかることになります。
共有者が多ければ、かかる時間はさらに増える事となるでしょう。
しかし、過去の判例からもよほどのことがない限りは承諾を得られると思われます。
リフォームや再建築について
道路に面していない袋地は、建築基準法の接道義務を満たしていないことから基本的に再建築不可物件に該当します。
また、通行権による通路が2m以上道路に接していたとしても、接道義務を満たしているとは認められません。
他の再建築不可物件と同じく、リフォームやリノベーションであれば可能です。
ただし、こういった土地は基本的に面積が狭いので、自分の土地に足場を組んで工事をする、というのは困難でしょう。
そのため、多くの場合は土地を囲んでいる隣地に足場を組み、工事をする必要があるでしょう。
そのためには、隣地の所有者から承諾を得る必要があります。
もしも承諾を得られない場合には、妥協点を話し合う必要があるでしょう。
双方の落としどころが合致しない場合には、裁判が必要となるかもしれません。
請求できる範囲としては、必要最低限の範囲に限られます。
時には、相続で所有しているものの特に利用していない、囲まれた土地があるかもしれません。
そのような物件を買いたいという人がいた場合、あらかじめリフォームや配管工事をすることが条件となるケースもあります。
そういったケースがあるので、その土地の所有者は周りの土地の所有者と普段から良好な関係を結んでおくことが必要となるのです。
しかし、もともと住んでいない方がそのような土地を相続した場合などに、そこを売りたいと思っても周囲の方との関係がないので、難しいということもあるでしょう。
そんな時には、再建築不可物件の専門業者に依頼することをお勧めします。
専門業者であれば、様々な条件の再建築不可物件を取り扱っているので、その中には袋地に関する扱いも含まれています。
自分で交渉にチャレンジして失敗するよりも、最初から専門業者に依頼してしまった方がトラブルになることも少なく、いい条件で売却できる可能性は高くなるでしょう。
不要な袋地を保有している場合は、まず相談してみてはいかがでしょうか？
まとめ
袋地というのは、再建築不可物件の中でも特に扱いが難しいもので、敬遠する不動産屋は少なくありません。
その周囲にある囲繞地との関係もあるので、相続したけれどどうしていいかわからない、という方も少なくないでしょう。
複雑な決まりなどもあるので、下手に自分でどうにかしようとするよりも、専門業者に依頼・相談したほうがいい結果になりやすいと思います。
再建築不可物件や市街化調整区域、事故物件、築古物件等の買取りについてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。親身になって対応させて頂きます。
