再建築不可物件の問題点について
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不動産の中には、「これで本当に売れる状態なのか?」と、思うようなものもあります。
例えば、ある制限がかかっていたり、売買に不向きな特徴を持っていたりすると、心配になりますよね。
特に再建築不可物件は、複数の問題点を抱えていることが多いものです。
今回は、その問題点について取り上げていきましょう。
問題点その1～販売時に直面する価格の問題～
最初にご紹介する問題点には、販売価格の問題が挙げられます。
ところで、みなさんは販売時の価格がどのように決められているのかを知っていますか?
例えば、物件の周辺の環境や建物の状態を見て、判断されているのでないかと思いますよね。
そのような予想は、正しいと言えます。
一般的に物件や土地を販売する時は、やはり周辺の環境や建物の状態の良し悪しに左右されるでしょう。
人気のある場所にある建物や土地ならば、そこに住みたいと思う人は多いですよね。
思い入れや個別の事情がない限りは、利便性の悪い場所に住みたいと思う人は少ないかもしれません。
その結果、人気の出そうな場所にある建物は、価格的にも高めに設定されやすいという特徴があるでしょう。
その一方で、再建築不可物件の場合はどうでしょうか?
一般的な建物の場合は、建物の年数によってはリフォームや増築をすることが問題なくできますよね。
しかし、再建築不可物件の場合には、リフォームや増築ができません。
となると、いくら現状では住むにあたり問題がなくても、将来的に住みにくい建物になってしまうのは言うまでもありませんね。
みなさんは、そのような物件に住みたい、購入したいと思えますか?
ほとんどの方は、やはり住みにくいと感じて、購入を避けてしまう傾向があるのです。
自分で好き勝手にできないという事情があることを知ると、その理由にも納得ができますよね。
このような事情から、土地や建物の価格は低くなりやすい傾向があると言えるでしょう。
そのため、再建築不可物件を販売しようとする側からすると、あまり高額な取引が望めないことになりますよね。
また、そもそも希望した利益が全く望めないという状況になってしまうことが予想できるでしょう。
加えて、買い手が見つからない状況が長引いてしまうと、どんどん時間とともに販売価格が低くなってしまう可能性もありますので、より収益が出ないかもしれません。
そもそも物件や土地を販売する際は、周辺環境の状況の他に、路線価等を参考にして価格が決められています。
ですが、一般的な物件であっても、様々な事情を考慮すると、基準価格よりは少し低めに設定されることが多いことを知っていますか?
そのため、適正価格や高額な価格で買い取りがされるということは、どちらかと言うと珍しいことであると言えますよね。
通常の状態でも、高額買い取りは珍しい部類になりますから、再建築上の問題を抱えているようでは、希望価格通りの売買ができるとは到底考えにくいでしょう。
価格上の悩みは、他の物件と比べてもより深いと言えるかもしれません。
売却をする際は、全く売れないということはないにしても、難しい状況になりやすいということは覚えておきましょう。
問題点その2～金融機関から見る再建築不可物件の扱い～
次にご紹介するのは、再建築不可物件を購入しようとする買い手の立場から見た時に生じる問題点になります。
住宅等の物件を購入する場合、ほとんどの方は一括で支払うということは難しいですよね。
そのため、金融機関から住宅ローン等を利用して、融資を受けながら返済していくという形が一般的でしょう。
ここで少し考えて欲しいのは、誰でも自由に融資が受けられるのかどうか、ということになります。
融資を受ける側のチェックポイントとして、とにかく重要なのは返済能力があるのかどうかになりますよね。
収入的な問題がある場合は、スムーズに手続きをすることができません。
私たちは収入的な部分によく注目しますが、収入面以外でも注目されるポイントがあることを知っているでしょうか?
それは、物件になります。
金融機関が一番懸念していることは、きちんと貸した分の返済ができるかどうかになりますよね。
それを判断するために、収入を含めて経済的な部分をきちんとチェックされていると言っても過言ではありません。
しかし、収入に関しては、失職してしまった等の原因で途絶えてしまうこともありますから、安定した要素ではないのです。
近年の社会情勢では、特にリストラ等のリスクに誰もが隣り合わせの状況にありますよね。
そのため、審査時の状況では問題がないと思っていても、数年後の状況によっては返済が危ういという状況になってしまうこともあり得るかもしれません。
このような状況は、その当時では誰も予想ができませんよね。
従って、収入面と同時に、物件自体の価値もチェックされます。
その理由は非常に簡単で、返済が不可能な事態になった時は、物件を売却することで不足分を回収することができるからです。
そのため、融資の申請時には、かならず物件が”担保“という形で扱われますよね。
もしもの時に備えて、金融機関は予防線を張っているという見方ができるでしょう。
ですが、その対象となる物件が再建築不可物件だった場合はどうでしょうか?
先程述べたように、ある程度の価格での売却は見込めないどころか、そもそも買い手が見つかるのかどうか先の見えにくい物件になりますよね。
つまり、思ったように資金を回収できないというリスクがあると言えるでしょう。
一般的な物件の場合でも、売却に時間がかかることは確かにありますが、住むにあたり細かい制限は設けられていません。
そのため、多少時間がかかったとしても、買い手が見つかりますので、そこまで時間は問題にならないのです。
その一方で、再建築ができないという条件が付いている場合を考えてみて下さい。
このような物件になると、そもそも買い手が見つかりにくいのは分かり切っていますよね。
果たして金融機関は、リスクのある物件に融資をしたいと思えるでしょうか?
みなさんも予想ができる通り、とてもリスキーになりますよね。
特殊すぎる物件は、あまり好ましくないと言えるでしょう。
これらの事情を知った時に、みなさんは購入したいと思えるでしょうか?
融資が受けられないという状況は、多くの人にとって厳しく感じるかもしれませんよね。
そもそも融資が受けられないとなると、他の良い条件の物件を探した方が良いと思いますし、その方が手続き上も非常に楽に感じるでしょう。
従って、買い手から見ても、購入しづらい物件であるということが分かりますよね。
このような事情は、中々買い手が見つからないという物件の販売する側の事情にも結びつくでしょう。
再建築不可物件の購入は、一般的な物件の購入とは扱いが違ってきますから、金融機関の反応も好ましくないことを知っておいて下さい。
しかし、どうしても売却したいと考えている人もいますよね。
そのような時は、不動産屋さんの中でも、この分野に特化しているところにお世話になるのがベストです。
その手のプロならば、様々なケースの対応をしていますから、みなさんの物件にも良い解決策を提案することができるでしょう。
少しでも不安に感じている方は、日翔レジデンシャル株式会社へご連絡して頂けると、不安を取り除くお手伝いをさせて頂きます。
まとめ
今回は、再建築不可物件の問題点について、2点取り上げました。
扱いづらい物件というのは、所有している本人に限らず、金融機関の見方も厳しくなる傾向があります。
それらの事情をふまえると、一般的な物件へ買い手の目が移ってしまうということにも頷けるでしょう。
再建築不可物件や市街地調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
懇切丁寧に対応させて頂きます。
