私道に接した物件を購入する場合の注意点について
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不動産の中には、接道が“私道”に接している物件もあります。
接道が私道である場合は、公道に接している場合よりトラブルが起こりやすいため、このような物件を購入するのであれば、しっかりと物件情報をチェックしなければいけません。
今回は、具体的にどこをチェックすべきなのかを解説します。
①私道は建築基準法上の道路かどうか
幅員が4m以上のもの、建築基準法施行時に幅員4m以上あったもの、道路法または都市計画法等によらないで築造する道で、位置指定を受けた幅員4m以上のもの等は、建築基準法上の道路に該当します。
ただ、私道に接した物件を購入する場合、その私道が上記の条件をクリアしていないことも考えられるため、注意しましょう。
もちろん、基準を満たしていなければ、購入する物件は再建築不可物件となってしまいます。
原則、新しく建物を建築することはできません。
また、購入する物件に接する私道が、建築基準法上の条件を満たしているかどうかは、市区役所あるいは町役場でチェックすることが可能です。
具体的には、上記の担当部署が所有する道路地図に、道路として記載されている場合は、条件を満たしていると判断できます。
②私道の権利関係の状況はどうか
私道に接した物件を購入する際は、その私道の権利関係についても確認しておくべきです。
私道は公道とは違い、あくまで私人が所有している“土地”です。
そのため、接する物件で建て替えを行う場合は、原則として私道の持ち主に許可を取らなければいけません。
また、私道の持ち主は、1人だけではないケースが多いです。
例えば、私道に接する道路の数だけ、持ち主がいるというようなケースですね。
この場合は、もちろんすべての私道所有者に許可を得なければ、原則建て替えができませんので、注意してください。
③現地の状態はどうか
私道に接した不動産を購入する際は、当然その物件の情報をかき集める必要がありますが、実際現地に訪れ、現況を自身の目で確かめることも重要です。
例えば、現況を確認したとき、路面の凹凸が激しかったり、舗装が損傷したままで放置されていたりする場合、持ち主同士の話し合いや協調が不十分になっていることも考えられます。
また、それぞれの敷地の前面部分を私道持分としている場合、ある持ち主が「この私道は私のものだ」という認識で、乱雑に自動車や自転車、植木鉢等を置いていることもあるでしょう。
このような世帯が周囲にあると、火災等が発生したときに、緊急車両の進入が遅れてしまったり、他の世帯とのトラブルを起こしたりする可能性は高くなります。
したがって、私道に接した物件を購入する際は、私道そのものだけでなく、近隣住民の状況や人間性等についてもチェックすべきなのです。
④トラブル発生の履歴はあるか
私道に接する物件を購入する際は、トラブル発生の履歴についても把握しておかなければいけません。
例えば、購入する物件が接する私道の使用、あるいは通行に関するトラブルが過去にあった場合、または現在発生している場合には、売主がその事実を伝えてくれるはずです。
トラブルの存在を知っているにも関わらず、買主に告知しなかった場合、売主は大きな責任を問われるからです。
もちろん、これは売買を仲介する不動産会社も同じで、買主にトラブルの事実を知らせなかった場合、重要事項の不告知、不実告知等の重い責任を負う形となります。
ただ、トラブルに関する事実を伝えてもらえなかった場合、真っ先に被害を受けるのは買主であるため、「放っておいても伝えてくれるだろう」とは考えず、こちらから積極的に質問するようにしましょう。
⑤負担する費用にはどんなものがあるか
私道に接した物件を購入する場合、私道の維持や管理、補修等にかかる費用は、関係者（私道に接する物件の持ち主）すべてで公平に負担することとなります。
ただ、マンションの管理組合のように、しっかりと費用を徴収するためのコミュニティは基本的に存在せず、金額や支払い時期・内容も曖昧であるケースが多いです。
そのため、物件を購入する前に、できるだけ負担する費用、金額に関する情報は集めておきましょう。
私道の関係者同士で、毎月一定額を積み立てているような状況であれば、具体的な徴収内容や金額も把握しやすいです。
また、不動産会社の力を借りることでも、ある程度有意義な情報は集まるはずです。
ちなみに、私道に接した物件では、特定の人物に対し、通行料や通行承諾料といった名目の金銭を支払わなければいけないこともあります。
したがって、購入前のチェックを怠ると、購入後に思いの外支出がかさんでしまうため、注意が必要です。
まとめ
ここまで、私道に接した物件を購入する際、チェックまたは注意したい点について解説してきましたが、いかがでしたか？
公道に接している物件と比べて、少し複雑な問題が多いということは、わかっていただけたかと思います。
もちろん、その分購入費用は安く付くケースが多いのですが、ただ安いという理由で購入してしまうと、後々後悔する可能性は高いでしょう。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
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