再建築不可物件の購入時、チェックすべきポイントは？
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再建築不可物件は、通常の物件よりも購入時の費用が少なく、所有することでかかる税金の額も安いです。
したがって、購入することは決して悪い選択ではありません。
ただ、購入前にはくまなく物件をチェックし、入居後後悔しないように努める必要があります。
今回は、具体的な購入時のチェックポイントを見ていきましょう。
①建物の耐久性は高いかどうか
再建築不可物件を購入するのであれば、建物の耐久性に関しては細かくチェックしておきましょう。
ご存知の通り、再建築不可物件では建物を解体し、もう1度建て直すという行為が原則できません。
したがって、耐久性の低い物件を購入してしまうと、老朽化や自然災害などによって建物がダメージを受け、住めなくなるリスクは上昇してしまいます。
ただ、再建築不可物件では、建て替えが原則禁止されているものの、リフォームまたはリノベーションまで禁止されているわけではありません。
そのため、たとえ築年数が経過していても、すでにリフォームやリノベーションを施してある物件を購入すれば、前述のようなリスクは低くなるでしょう。
もちろん、リフォーム済、リノベーション済ではない物件であっても、購入すべき再建築不可物件はあります。
例えば、耐久性が高い築浅の物件である場合、たとえ再建築できなくても購入する価値はあるでしょう。
②隣地との関係性はどうか
再建築不可物件の購入時は、隣地との関係性も忘れずにチェックしましょう。
例えば、購入しようとする再建築不可物件が道路に面していない場合、購入後自分の敷地に入るには、必ず隣地に足を踏み入れなければいけません。
つまり、このような物件の場合、隣地とは“通行を許可している”、“通行を許可してもらっている”という関係性になるということです。
また、再建築不可物件の前所有者が、しっかり隣地に通行許可を得ていたのであれば良いですが、すべての物件がそうだとは限りません。
例えば、隣地とトラブルを起こし、そこに住みにくくなったことが原因で、再建築不可物件を売却しようとする方もいます。
この場合、隣地を通行させてもらうのは厳しくなることが予想されるため、購入は見送るのが賢明です。
ちなみに、前所有者が通行を許可されていたのであれば、必ず“通行承諾書”が存在するはずのため、それが残っているかどうかもチェックしましょう。
もちろん、境界が確定しているかどうかのチェックも忘れてはいけません。
③瑕疵担保責任があるかどうか
通常の物件を購入する際もそうですが、再建築不可物件の購入時にも、“瑕疵担保責任”があるかどうかはチェックしなければいけません。
瑕疵担保責任とは、その物件に瑕疵（欠陥）があった場合に、売主がその責任を持たなければいけないということを指します。
この場合の瑕疵には、雨漏りやシロアリ被害、腐食などの“物理的瑕疵”だけでなく、「事故があった」「事件があった」「嫌悪施設（墓地、刑務所、原子力発電所等）が近い」といった“心理的瑕疵”も含まれます。
また、瑕疵担保責任がある再建築不可物件であれば、たとえ購入後に瑕疵が見つかった場合でも、売主に修繕費等の補償義務が発生します。
再建築不可物件には、築年数がある程度経過している物件も多いため、見えない瑕疵が見つかったときのことを考えると、瑕疵担保責任ありの物件を購入すべきです。
ちなみに、瑕疵担保責任ありの物件で瑕疵が見つかった場合、売主は瑕疵について知っていたのか知らなかったのかを問わず、責任を負うことになります。
したがって、買主はある程度築年数が経過した物件であっても、安心して購入することができますね。
④周辺環境は充実しているかどうか
再建築不可物件を購入する際は、建物や接道、隣地等ばかりに注目しがちです。
もちろん、これらをチェックすることも大事なのですが、住宅として利用する場合は、周辺環境が充実しているかどうかも忘れずにチェックしなければいけません。
どれだけ状態の良い建物を手に入れたとしても、不便な周辺環境である場合、その物件の魅力は半減してしまいます。
また、再建築不可物件を賃貸物件として活用する場合も、できる限り周辺環境が充実している物件を選ぶべきです。
理由はもちろん、その方が入居者は集まりやすくなるからです。
具体的には、駅は近いかどうか、スーパーや学校、病院や金融機関等などの施設があるかどうかをチェックすることで、どれくらい周辺環境が充実しているのかがわかります。
ちなみに、再建築不可物件は一般的に売却には向いていないと言われていますが、周辺環境が良い方が確実に将来売却しやすくなります。
まとめ
再建築不可物件を購入するのなら、上記のポイントは最低限押さえておきましょう。
もちろん、エリアごとに微妙に異なる再建築不可物件に関するルールに関しても、購入前に把握しておくべきです。
また、逆に再建築不可物件を売却したい方は、耐久性や周辺環境の良さなどをアピールすることで、多少は買主が見つかりやすくなることが予想されます。
再建築不可物件や市街化調整区域についてのご相談は、日翔レジデンシャル株式会社にご相談下さい。
親身になって対応させて頂きます。
